CEO i fundador de Equito
‘Tokenització’ de les inversions immobiliàries: el repte de la seguretat
"És el moment de construir noves formes d’inversió més ètiques, més accessibles i més segures"
Fa pocs anys, imaginar que qualsevol persona pogués invertir 100 euros en una part d’un edifici comercial a Barcelona o en un apartament turístic a la Costa Brava semblava ciència-ficció. O una broma. Però avui és una possibilitat real, perquè la tokenització immobiliària ha vingut per quedar-se. I com passa amb tota innovació, la seva major virtut —la disrupció— és també el seu major repte. I aquest repte es diu seguretat.
El mercat immobiliari feia massa temps que operava sota les mateixes regles: processos lents, poca transparència i alts costos d’entrada. Però ara la tecnologia blockchain està sacsejant-ne els fonaments. La tokenització converteix actius físics, com ara un habitatge, una nau industrial o una finca, en tokens digitals que es poden comprar, vendre i transferir de manera instantània, segura i sense intermediaris tradicionals. En la pràctica, aquests tokens solen representar drets econòmics sobre l’actiu subjacent, estructurats a través de societats vehicle (SPV) o préstecs participatius digitalitzats, la qual cosa permet fraccionar la inversió sense modificar directament la titularitat registral. Si sembla revolucionari és perquè ho és.
"La ‘tokenització’ converteix actius físics, com ara un habitatge o una finca, en tokens digitals que es poden comprar, vendre i transferir de manera instantània, segura i sense intermediaris tradicionals"
La veritable innovació no és només tecnològica, sinó d’accés. La tokenització permet que un petit estalviador es pugui convertir en copropietari d’un edifici d’oficines en un altre continent. Així, es democratitza el capital, es redueixen els costos de transacció, i es facilita una liquiditat impensable fins ara en el sector immobiliari. L’economia dels actius fraccionats comença a prendre forma. I ho fa a una velocitat que no permet que molts actors tradicionals en segueixin el ritme.
Les previsions reflecteixen que aquest sector podria experimentar un creixement explosiu. Segons la consultora McKinsey & Company, aquest mercat mobilitzarà 3,5 bilions d’euros cap al 2030. Altres estudis apunten encara més amunt: una anàlisi de Boston Consulting Group prediu escenaris de creixement que podrien portar el volum de mercat fins als 14,8 bilions d’euros.
El repte de la seguretat
Un dels grans errors sobre la tecnologia blockchain és assumir que és invulnerable per naturalesa. És segura pel que fa a la integritat de les dades, sí, però no és immune als errors humans, a les vulnerabilitats de programació ni a les sofisticades estratègies de ciberatac.
Fa temps que les consultores adverteixen d’aquesta complexitat. Deloitte avisa que el negoci immobiliari encara no està prou preparat per gestionar els ciberriscos que sorgeixen en aquest nou entorn digital. Per això, sosté que la seguretat no pot limitar-se a blindar una plataforma: ha d’estar integrada des del disseny, tenint en compte des de la infraestructura fins als contractes intel·ligents.
"La seguretat no pot limitar-se a blindar una plataforma: ha d’estar integrada des del disseny, tenint en compte des de la infraestructura fins als contractes intel·ligents"
Per la seva banda, KPMG recorda que la clau rau en un enfocament holístic. No es tracta només d’adoptar la tecnologia blockchain, sinó de fer-ho amb les garanties necessàries: auditories, traçabilitat, sistemes d’autenticació robustos i compliment normatiu. Només així es pot construir la confiança que aquest nou mercat requereix.
Però acceptar que existeixen riscos no vol dir renunciar al potencial de la tokenització. Al contrari. Vol dir prendre-s’ho seriosament. La ciberseguretat no és un obstacle per al desenvolupament del sector: és la condició perquè pugui escalar de manera sostenible.
Hi ha solucions, i moltes ja estan en marxa. Des del desenvolupament de cadenes de blocs privades amb accés restringit, fins a contractes intel·ligents programats amb lògica antifrau o clàusules de reversibilitat. L’ecosistema està madurant, i ho fa ràpidament.
EY, per exemple, destaca en un dels seus informes que la tokenització serà una peça clau en l’evolució de la gestió d’actius, i subratlla que la seva adopció vindrà, i ha de venir, acompanyada de controls avançats de governança i protecció de dades. En altres paraules, la transformació només serà segura si ho és des del seu disseny.
La regulació també comença a obrir camí. A Europa, el marc MiCA (Markets in Crypto Assets) avança en la direcció correcta. Tot i que regula gran part de l’ecosistema cripto, els tokens vinculats a actius immobiliaris que atorguen drets econòmics continuen, en molts casos, subjectes a marcs tradicionals com la Llei del Mercat de Valors o el Reglament (UE) 2023/1114. No només protegeix l’inversor, sinó que aporta claredat als desenvolupadors i entitats que participen en aquestes plataformes. I allà on hi ha normes clares, floreix la innovació.
El valor de la confiança
Darrere de cada token hi ha un actiu, sí. Però, sobretot, hi ha una promesa de confiança. Que la inversió serà legítima. Que les condicions seran clares. Que el procés serà traçable, auditable i legal.
"Darrere de cada token hi ha un actiu, sí. Però, sobretot, hi ha una promesa de confiança: que la inversió serà legítima, les condicions seran clares i el procés serà traçable, auditable i legal"
Aquesta confiança es construeix a través de múltiples capes: des de la solidesa tècnica del codi fins a la transparència de les plataformes, passant per la capacitat de resposta davant de vulnerabilitats. La tokenització triomfarà no només per la seva eficiència, sinó per la seva capacitat de generar seguretat percebuda. I en un mercat tan sensible com l’immobiliari, això no és un detall menor.
Cal assumir que ens trobem davant d’una tecnologia amb un enorme potencial transformador, però que encara està escrivint les seves regles. I aquest procés de maduració exigeix responsabilitat compartida: dels desenvolupadors, dels reguladors, dels inversors. Però també és una oportunitat perquè aquesta nova tecnologia, la tokenització, no hereti els vicis del sistema financer tradicional. És el moment de construir noves formes d’inversió més ètiques, més accessibles i més segures.
El que està en joc no és només una tecnologia. És una nova arquitectura del capital. Una en què invertir en béns immobles no sigui patrimoni de pocs, sinó una possibilitat oberta a molts; on la transparència no sigui només un eslògan, sinó un estàndard; i on la seguretat no sigui una promesa, sinó una garantia auditable.